Avrupa gayrimenkul kesimi derinleşen krizle karşı karşıya

İSTANBUL (İGFA) – PwC ve Urban Land Institute (ULI) tarafından hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa araştırmasının sonuçları duyuruldu. Kesimin gelecek yılına ait kıymetli datalar sağlayan rapora nazaran, iştirakçilerinin %75’i, 2024 yılı için kesime yönelik en kıymetli telaşlarını, faizlerdeki hareketler, enflasyon ve ekonomik büyüme olarak sıralıyor.

Avrupa’da pazara hakim olan önemli belirsizliğin yatırım hacmini rekor düzeyde aşağı çektiğine dikkat çeken araştırmaya nazaran, Avrupa’da gayrimenkul yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından birinci üç kent Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor.

Raporun sonuçlarını kıymetlendiren PwC Türkiye Gayrimenkul Dalı Başkanı Ersun Bayraktaroğlu şunları söyledi: “Gayrimenkul yatırımlarında geçen yılın raporunda belirtileri görünen resesyonun tesirleri Avrupa’da bu yıl çok açık halde hissediliyor. Avrupa, 2023’te epey uzun bir müddettir birinci defa alışılmadık ölçüde çok düşük süreç hacmi ile karşı karşıya. Dal temsilcilerinin en büyük telaş hususları hala enflasyon ve faiz oranlarındaki yüksekliğin yarattığı maliyet yükü. Avrupalı yatırımcı buna alışık değil ve yansısını fonlarını gayrimenkul dışındaki alanlara yönelterek gösterdi. Bu da süreç hacimlerinin düşmesine neden oldu. Önümüzdeki 3-5 yıllık devirde enflasyonun “makul” ölçülere inmesi ve faizlerdeki durağanlıkla işlerin tekrar yoluna gireceği konusunda umutlar devam ediyor.”

“Öte yandan yatırım alan gayrimenkul cinslerinde uzunca bir müddettir olduğu üzere alternatif alanlar ön plana çıkıyor. Süreç hacimleri şimdilik düşük olsa da yeni güç altyapı yatırımları, bilgi merkezleri ve sıhhat dalı alışılmış AVM, Ofis ve kısmen de olsa konut dalının önünde görünüyor. Değişen muhtaçlıklar, ESG’nin bir olgu/gereklilik olarak hayatımıza girmesi ve yapay zeka başta olmak üzere teknolojik gelişmeler gayrimenkulde değişen ve aslında gayrimenkul alanı olup olmadığı bile tartışılan pek çok kullanım alanın ve fikrin önünü açıyor.”

“Her yıl raporda birinci 10 kent içinde 4 kentle ön sırada olan Almanya’nın bu yıl listede yerini koruyamaması, yatırımcıların ülke iktisadı ve değişen şartlara süratle ahenk gösterme ve piyasa derinliği konusunda hassas olduklarını açıkça ortaya koyuyor. Yatırımcıların 2024 için belirmeye başlayan umutlarına karşın hala “bekle-gör” yaklaşımında olmaları önümüzdeki yıl için de yatırımlarını daha derin, fiyat ve kullanıma uygunluk alanında süratle gelişmelere ahenk sağlayabilen piyasa ve segmentlere yönlendireceğini görmek hiç de güç değil. Bu çerçevede, uzunca bir müddettir yatırımlar açısından yatırımcıların tercihlerinde sonlarda olan ülkemizin Avrupalı yatırımcıların gözünde yükselebilmesi de lakin inanç veren, şartlara süratle ahenk sağlayan, esnek, açık, istikrarlı siyasetlere bağlı görünüyor.”

Yeni güç altyapılarına ilgi artıyor

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporu, global mega trendlerin, bilhassa yeni güç altyapıları üzere niş trendler konusunda yatırımcıların iştahını kabarttığını gösteriyor. Araştırmaya nazaran gayrimenkul önderlerinin %75’i pazardaki fiyat beklentileriyle finansal raporlardaki değerleme fiyatlarının birbiriyle uyuşmadığı, münasebetiyle mevcut değerlemelerin gayrimenkuldeki zorluk ve fırsatları “doğru biçimde yansıtmadığı” görüşünde.

Sektör başkanlarının birden fazla, düşmekte olan fiyatlardan yararlanıp alım yaparken bir yandan da fiyatların daha da düşmesi konusunda kaygılı. MSCI datalarına nazaran, pandemi öncesi 2015-2019 devri ortalamalarına kıyasla fiyatlarda %42’lik bir düşüş yaşandı.

Araştırma iştirakçilerinin üçte biri 2024 yılında kârların artacağı konusunda optimist iken, işletme itimadında ise geçtiğimiz yıla kıyasla 8 puanlık bir artış olsa da bu oran hala uzun vadeli ortalamaların hayli altında. Avrupa’daki ekonomik büyümenin yavaşlığı ve ufukta görünen ‘gerçekçi resesyon endişeleri’ mevcut görünüme olumsuz yansıyor. Avrupa’nın gayrimenkul dalının karşı karşıya kaldığı karmaşık zorluklara dikkat çeken rapor, pazara ait beklentilere ve pazardaki faaliyetlerin yine canlanması için yapılması gerekenlere ait görüşlere de yer veriyor. Dalın yakın vakitte kilit pazarlarda önemli bir talep düşüşüyle karşılaşacağına yönelik inancın varlığına işaret eden raporda, pazarın canlanması için yapılması gerekenlerle ilgili farklı görüşler de sıralanıyor. Bölümün önemli kararlar alma cüretini gösterenlere çok büyük mükafatlar sunabilecek bir pazar döngüsüne sahip olduğuna da işaret eden araştırmanın bulgularına nazaran, enflasyon, faiz oranları ve değerlemelerle ilgili durumun netleşmesiyle 2024 yılında daha fazla süreç yapılması için uygun ortam oluşabilir.

Birinci üç kent Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor

Çok fazla belirsizliğin tesiriyle, gayrimenkul yatırımcılarının doğal olarak Avrupa’da sermayelerini nerede ve nasıl kullanacakları konusunda her zamankinden daha dikkatli olmaları gerekiyor. Bu ise, daha riskli vakitlerde likidite imkânı sunan kentlere odaklanmak manasına geliyor. Bu nedenle, raporun kent sıralamalarında Londra ve Paris’in yeniden birinci iki sırada yer alması sürpriz olmazken, bu iki kent, 2023 yılının birinci dokuz ayında Avrupa’daki toplam gayrimenkul süreç hacminin yaklaşık ’ini oluşturdu.

Enflasyon baskısı ve yüksek faiz oranlarının tesirindeki pazar şartlarında, araştırmaya katılanların beşte dördü, ESG referanslarının önümüzdeki 12 ila 18 ay boyunca varlık değerlemeleri üzerinde büyük tesiri olacağını ve daha uzun vadede ise 2050 yılına kadar ESG hususlarının gayrimenkul bölümünü etkileyen en değerli faktör olacağını düşünüyor.

Sürdürülebilirliğin değeri artıyor

Sürdürülebilirliğin ehemmiyetini artırmasıyla, iklim değişikliği, dijitalleşme ve demografi üzere global mega trendler, yatırımcıların niş kesimlere yönelik iştahını kabartıyor. Raporda yatırımcıların en çok ilgi göstereceği alanlar, yeni güç altyapıları, data merkezleri ve sıhhat dalı olarak sıralanıyor. ESG’ye ahenk baskılarının yanında tüm bu trendler; yenilenebilir güç aküleri, güneş tarlaları ve elektrikli araç altyapısı üzere alanlarda yeni geliştirme ve yatırım fırsatlarının da önünü açıyor.

Gayrimenkul dalının orta vadeli görünümü, oranların o vakte kadar sabitleneceği ve ekonomik belirsizliğin büyük bir ölçüde aşılacağı düşünüldüğünde, çok daha müspet. Devam eden kentleşme, teknolojik ve demografik mega trendlerin yanında kullanıcıların ve yatırımcıların sıhhat, sıhhat ve sürdürülebilirliğe giderek artan formda odaklanması nedeniyle, gayrimenkulün geleceğinde çok büyük fırsatlar görülüyor.